Rozhodovací
investiční studie
investiční studie
Senovážné náměstí 2, Praha 1
Porovnání čtyř investičních variant nakládání s bytem 3+1, 90 m². Aktuálně před rekonstrukcí, neobyvatelné. Výhled na Jindřišskou věž.
Dispozice
3+1
Plocha
90 m²
Lokalita
Praha 1
Senovážné nám.
Stav budovy
Luxusní
po rekonstrukci
Cena ve stávajícím stavu
16–17 mil. Kč
Zobrazit scénář
Klíčové ukazatele
Co se mění podle scénáře
Hodnoty se přepočítávají podle zvoleného scénáře v horním přepínači.
Nejvyšší hrubý výnos
1,65 mil. Kč/rok
137 500 Kč / měsíc
Prodej + investice
Nejvyšší čistý výnos před zdaněním
1,55 mil. Kč/rok
129 167 Kč / měsíc
Prodej + investice
Nejlepší yield před zdaněním
9,4 %
na celkový vázaný kapitál
Prodej + investice
Nejnižší provozní náročnost
1 / 5
provozní náročnost
Prodej + investice
Přehled variant
Executive summary
Prodej
Nejvyšší výnosNejnižší administrativa
Prodej + investice
Nejjednodušší varianta s okamžitou likviditou
Hrubý výnos / rok
1,65 mil. Kč
Yield před zdaněním 9,4 %
CAPEX
0,00 mil. Kč
Celkový kapitál
16,50 mil. Kč
Návratnost rek.
N/A
Hrubý / měsíc
137 tis. Kč
Provozní náklady
0,10 mil. Kč
Čistý před zdaněním
1,55 mil. Kč
Zhodnocení nemovitosti / rok
—
prodej, nemovitost se nedrží
Total return / rok
1,55 mil. Kč
cashflow + zhodnocení
Total yield
9,4 %
na celkový kapitál
Riziko
Provozní náročnost
Vhodné, pokud klient preferuje výnos bez rekonstrukce a bez provozní starosti.
Dlouhodobý nájem
Nejnižší riziko
Rekonstrukce + dlouhodobý pronájem
Nejklidnější realitní varianta
Hrubý výnos / rok
0,90 mil. Kč
Yield před zdaněním 4,0 %
CAPEX
3,20 mil. Kč
Celkový kapitál
19,70 mil. Kč
Návratnost rek.
4,1 roku
Hrubý / měsíc
75 tis. Kč
Provozní náklady
0,11 mil. Kč
Čistý před zdaněním
0,79 mil. Kč
Zhodnocení nemovitosti / rok
+ 0,83 mil. Kč
růst tržní hodnoty bytu (5,00 % p.a.)
Total return / rok
1,62 mil. Kč
cashflow + zhodnocení
Total yield
8,2 %
na celkový kapitál
Riziko
Provozní náročnost
Vhodné pro klienta, který chce nemovitost držet a nechce aktivní provoz.
Airbnb
Největší CAPEXNejvyšší obrat
Rekonstrukce + Airbnb, 2 jednotky
Nejvyšší obrat, ale také nejvyšší riziko
Hrubý výnos / rok
1,40 mil. Kč
Yield před zdaněním 4,1 %
CAPEX
4,40 mil. Kč
Celkový kapitál
20,90 mil. Kč
Návratnost rek.
5,2 roku
Hrubý / měsíc
117 tis. Kč
Provozní náklady
0,55 mil. Kč
Čistý před zdaněním
0,85 mil. Kč
Zhodnocení nemovitosti / rok
+ 0,83 mil. Kč
růst tržní hodnoty bytu (5,00 % p.a.)
Total return / rok
1,68 mil. Kč
cashflow + zhodnocení
Total yield
8,0 %
na celkový kapitál
Riziko
Provozní náročnost
Vhodné jen při ochotě přijmout podnikatelský režim, správu hostů a regulatorní riziko.
Studentské apartmá
Kompromis
Rekonstrukce + studentské apartmá
Kompromis mezi výnosem a stabilitou
Hrubý výnos / rok
0,86 mil. Kč
Yield před zdaněním 3,5 %
CAPEX
3,60 mil. Kč
Celkový kapitál
20,10 mil. Kč
Návratnost rek.
5,1 roku
Hrubý / měsíc
72 tis. Kč
Provozní náklady
0,16 mil. Kč
Čistý před zdaněním
0,70 mil. Kč
Zhodnocení nemovitosti / rok
+ 0,83 mil. Kč
růst tržní hodnoty bytu (5,00 % p.a.)
Total return / rok
1,52 mil. Kč
cashflow + zhodnocení
Total yield
7,6 %
na celkový kapitál
Riziko
Provozní náročnost
Vhodné, pokud klient chce vyšší cash-flow než běžný nájem, ale nechce Airbnb.
Číselné srovnání
Kompletní srovnání variant
Plný rozpad výnosů, nákladů, yieldů a ročního zhodnocení nemovitosti pro zvolený scénář.
| Varianta | Vstupní hodnota mil. Kč | Rekonstrukce mil. Kč | Celkový kapitál mil. Kč | Hrubý výnos / rok mil. Kč | Hrubý výnos / měs. Kč | Provozní náklady mil. Kč | Čistý před zdaněním / rok mil. Kč | Čistý před zdaněním / měs. Kč | Yield před zdaněním % | Zhodnocení 5,00 % mil. Kč | Total return / rok mil. Kč | Total yield % | Návratnost rekons. roky |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prodej | 16,50 | — | 16,50 | 1,65 | 137 500 | 0,10 | 1,55 | 129 167 | 9,4 | — | 1,55 | 9,4 | — |
| Dlouhodobý nájem | 16,50 | 3,20 | 19,70 | 0,90 | 75 000 | 0,11 | 0,79 | 65 833 | 4,0 | + 0,83 | 1,62 | 8,2 | 4,1 |
| Airbnb | 16,50 | 4,40 | 20,90 | 1,40 | 116 667 | 0,55 | 0,85 | 70 833 | 4,1 | + 0,83 | 1,68 | 8,0 | 5,2 |
| Studentské apartmá | 16,50 | 3,60 | 20,10 | 0,86 | 71 667 | 0,16 | 0,70 | 58 333 | 3,5 | + 0,83 | 1,52 | 7,6 | 5,1 |
Prodej
- Vstupní hodnota
- 16,50 mil. Kč
- Rekonstrukce
- — mil. Kč
- Celkový kapitál
- 16,50 mil. Kč
- Hrubý výnos / rok
- 1,65 mil. Kč
- Hrubý výnos / měs.
- 137 500 Kč
- Provozní náklady
- 0,10 mil. Kč
- Čistý před zdaněním / rok
- 1,55 mil. Kč
- Čistý před zdaněním / měs.
- 129 167 Kč
- Yield před zdaněním
- 9,4 %
- Zhodnocení 5,00 %
- — mil. Kč
- Total return / rok
- 1,55 mil. Kč
- Total yield
- 9,4 %
- Návratnost rekons.
- — roky
Dlouhodobý nájem
- Vstupní hodnota
- 16,50 mil. Kč
- Rekonstrukce
- 3,20 mil. Kč
- Celkový kapitál
- 19,70 mil. Kč
- Hrubý výnos / rok
- 0,90 mil. Kč
- Hrubý výnos / měs.
- 75 000 Kč
- Provozní náklady
- 0,11 mil. Kč
- Čistý před zdaněním / rok
- 0,79 mil. Kč
- Čistý před zdaněním / měs.
- 65 833 Kč
- Yield před zdaněním
- 4,0 %
- Zhodnocení 5,00 %
- + 0,83 mil. Kč
- Total return / rok
- 1,62 mil. Kč
- Total yield
- 8,2 %
- Návratnost rekons.
- 4,1 roky
Airbnb
- Vstupní hodnota
- 16,50 mil. Kč
- Rekonstrukce
- 4,40 mil. Kč
- Celkový kapitál
- 20,90 mil. Kč
- Hrubý výnos / rok
- 1,40 mil. Kč
- Hrubý výnos / měs.
- 116 667 Kč
- Provozní náklady
- 0,55 mil. Kč
- Čistý před zdaněním / rok
- 0,85 mil. Kč
- Čistý před zdaněním / měs.
- 70 833 Kč
- Yield před zdaněním
- 4,1 %
- Zhodnocení 5,00 %
- + 0,83 mil. Kč
- Total return / rok
- 1,68 mil. Kč
- Total yield
- 8,0 %
- Návratnost rekons.
- 5,2 roky
Studentské apartmá
- Vstupní hodnota
- 16,50 mil. Kč
- Rekonstrukce
- 3,60 mil. Kč
- Celkový kapitál
- 20,10 mil. Kč
- Hrubý výnos / rok
- 0,86 mil. Kč
- Hrubý výnos / měs.
- 71 667 Kč
- Provozní náklady
- 0,16 mil. Kč
- Čistý před zdaněním / rok
- 0,70 mil. Kč
- Čistý před zdaněním / měs.
- 58 333 Kč
- Yield před zdaněním
- 3,5 %
- Zhodnocení 5,00 %
- + 0,83 mil. Kč
- Total return / rok
- 1,52 mil. Kč
- Total yield
- 7,6 %
- Návratnost rekons.
- 5,1 roky
Položka „Zhodnocení" je informativní a v základním zobrazení používá fixní sazbu 5 % p.a. ze základní tržní hodnoty 16,5 mil. Kč. Pro plný scénář růstu hodnoty přepněte na záložku „Optimistický + růst hodnoty".
Scénáře výnosů
Konzervativní · Základní · Optimistický
Pásmo, ve kterém se každá varianta pohybuje při různých vstupních předpokladech.
| Varianta | Konzervativní | Základní | Optimistický |
|---|---|---|---|
| Prodej |
|
|
|
| Dlouhodobý nájem |
|
|
|
| Airbnb |
|
|
|
| Studentské apartmá |
|
|
|
Prodej
Konzervativní
- Hrubý
- 1,32 mil.
- Čistý p. z.
- 1,20 mil.
- Yield p. z.
- 7,3 %
- Zhodn.
- — mil.
- Total y.
- 7,3 %
Základní
- Hrubý
- 1,65 mil.
- Čistý p. z.
- 1,55 mil.
- Yield p. z.
- 9,4 %
- Zhodn.
- — mil.
- Total y.
- 9,4 %
Optimistický
- Hrubý
- 1,98 mil.
- Čistý p. z.
- 1,85 mil.
- Yield p. z.
- 11,2 %
- Zhodn.
- — mil.
- Total y.
- 11,2 %
Dlouhodobý nájem
Konzervativní
- Hrubý
- 0,76 mil.
- Čistý p. z.
- 0,64 mil.
- Yield p. z.
- 3,2 %
- Zhodn.
- +0,83 mil.
- Total y.
- 7,4 %
Základní
- Hrubý
- 0,90 mil.
- Čistý p. z.
- 0,79 mil.
- Yield p. z.
- 4,0 %
- Zhodn.
- +0,83 mil.
- Total y.
- 8,2 %
Optimistický
- Hrubý
- 1,02 mil.
- Čistý p. z.
- 0,91 mil.
- Yield p. z.
- 4,6 %
- Zhodn.
- +0,83 mil.
- Total y.
- 8,8 %
Airbnb
Konzervativní
- Hrubý
- 1,05 mil.
- Čistý p. z.
- 0,58 mil.
- Yield p. z.
- 2,8 %
- Zhodn.
- +0,83 mil.
- Total y.
- 6,7 %
Základní
- Hrubý
- 1,40 mil.
- Čistý p. z.
- 0,85 mil.
- Yield p. z.
- 4,1 %
- Zhodn.
- +0,83 mil.
- Total y.
- 8,0 %
Optimistický
- Hrubý
- 1,80 mil.
- Čistý p. z.
- 1,15 mil.
- Yield p. z.
- 5,5 %
- Zhodn.
- +0,83 mil.
- Total y.
- 9,4 %
Studentské apartmá
Konzervativní
- Hrubý
- 0,75 mil.
- Čistý p. z.
- 0,57 mil.
- Yield p. z.
- 2,8 %
- Zhodn.
- +0,83 mil.
- Total y.
- 6,9 %
Základní
- Hrubý
- 0,86 mil.
- Čistý p. z.
- 0,70 mil.
- Yield p. z.
- 3,5 %
- Zhodn.
- +0,83 mil.
- Total y.
- 7,6 %
Optimistický
- Hrubý
- 0,98 mil.
- Čistý p. z.
- 0,82 mil.
- Yield p. z.
- 4,1 %
- Zhodn.
- +0,83 mil.
- Total y.
- 8,2 %
Vizuální analýza
Grafy a porovnání
Graf
Náklady na vstup
Celkový vázaný kapitál = hodnota bytu + rekonstrukce.
Graf
Hrubý výnos vs. čistý výnos před zdaněním
Rozdíl ukazuje váhu provozních nákladů.
Graf
Hrubý výnos / rok
Absolutní roční obrat každé varianty před náklady.
Graf
Yield na celkový kapitál
Hrubý yield a yield před zdaněním vůči celkovému vázanému kapitálu.
Graf
Návratnost rekonstrukce
Prodejová varianta nemá rekonstrukci — označeno N/A.
Graf
Riziko vs. čistý výnos před zdaněním
Velikost bodu = CAPEX. Barva = provozní náročnost.
Detail variant
Rozpad výpočtu u každé varianty
Rozklikněte variantu pro zobrazení rozpadu hrubého výnosu, provozních nákladů a ročního zhodnocení.
Rozhodovací matice
Finální pořadí podle cíle klienta
| Cíl klienta | Nejlepší varianta | Proč |
|---|---|---|
| Maximalizace čistého výnosu | Prodej + investice | Nejvyšší absolutní i procentuální čistý výnos před zdaněním. |
| Zachování nemovitosti a klid | Dlouhodobý nájem | Stabilní cash-flow, minimální provozní zátěž, držení aktiva. |
| Maximalizace hrubého obratu | Airbnb | Nejvyšší obrat, ale po provozních nákladech se výhoda zmenšuje. |
| Kompromis výnos / riziko | Studentské apartmá | Vyšší cash-flow než klasický nájem, bez Airbnb rizik. |
| Nejnižší administrativa | Prodej + investice | Bez rekonstrukce, bez provozu, bez nájemníků. |
| Nejnižší realitní riziko | Dlouhodobý nájem | Predikovatelný trh, stabilní poptávka v Praze 1. |
| Největší regulatorní riziko | Airbnb | Vyžaduje sledování legislativy SVJ, města a státu. |
| Účast na růstu cen Prahy 1 | Jakákoliv pronájemní varianta | Prodej znamená vystoupit z trhu; pronájem dál zhodnocuje 16,5 mil. Kč ročně. |